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疫情期间承租人申请减免租金操作要点

      自春节前后新型冠状病毒引发的肺炎疫情爆发以来,举国各地均采取了不同程度的防疫措施,其核心是控制人员的流动,以有效控制疫情的传播范围。上述举措在扼杀肺炎疫情的同时,也给诸多房屋承租人带来了不同程度的不利影响,诸如企业所租办公场所在疫情期间无法实际投入使用、各类消费及娱乐场所无法实际开门营业、一般民众所租用房无法实际居住等面对此种情形,万达、龙湖、融创、保利等多家房地产企业已主动宣布减免商户租金,加之“中国好房东”的出现,越来越多的承租人呼吁出租人为其减免租金。
      根据人大法工委及相关政府部门的观点,对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力,除法律另有规定外,当事人据此不能实际履行合同的,可以全部或部分免除责任。此外,江苏、上海、北京、浙江、广东等地也已经出台相关政府文件,对疫情期间的房租问题加以规定,以明确租赁合同双方的权利义务。笔者将结合上述文件就承租人申请租金减免的相关法律问题予以解答。
 
问题一:出租人有没有减免疫情期间租金的法定义务?

        答:不一定。根据现行法律规定及地方政策,出租人是否具有减免疫情期间租金的法定义务,因房屋类型、地方政策的不同而有所差异。主要表现为:
        1.所涉房屋为国有资产类企业用房+符合所在地区政策条件,此时出租人承担减免租金的法定义务。
如,江苏省《关于支持中小企业缓解新型冠状病毒肺炎疫情影响保持平稳健康发展的政策措施》规定,疫情期间,对承租国有资产类经营用房的中小企业免收2月份租金,减半收取3-4月份租金。上海市《关于印发上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施的通知》规定,中小企业承租本市国有企业的经营性房产(包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等)从事生产经营的,先免收2月、3月两个月租金;对间接承租的企业,应确保租金减免落到实处,使实际经营的中小企业最终受益。

        2.所涉房屋并非国有资产类用房的,此时出租人不具有减免疫情期间租金的法定义务,但可能存在约定义务。如双方租赁合同明确约定,当发生疫情等不可抗力事件时,出租人应当减免相应租金的,双方应当受协议的约束。此外,当事人可通过协商或结合实际情况依据不可抗力、情势变更等向法院主张租金减免。
 
问题二:不同类型的租赁合同所涉疫情期间的租金是否均可减免?

        答:不宜一概而论,应当分情况判断:
       (一)有约定的尊重双方约定
根据《民法总则》及《合同法》的相关规定,若出承租双方之间就疫情期间租金的减免存在有效的合同约定或事后形成一致意见的,应当遵守当事人之间的意思自治,承租人可依此约定向出租人主张租金减免。

       (二)没有约定的,不同类型的房屋其租金减免亦不相同
       1.国有资产类企业用房
       针对此类房屋所涉疫情期间的租金,当事人可结合地方政策规定进行减免,相应地方具有强制性减免要求的,属于对出租人的法定义务。
       因国有资产类用房的房屋性质较为特殊,政府为促进经济发展、扶持相应企业快速复苏,多地已出台相应优惠政策,承租人可以据此向出租人主张部分租金的减免。如江苏、四川、海南等地政府,明确规定对此类房屋所涉2-4月份的租金予以部分或全部减免。
       2.企业办公场所
       此类房屋所涉租金可结合实际情况运用不可抗力主张租金减免,通过公平原则使得合同履行风险在出承租双方间能够得以合理分配。也就是说,因受疫情及政府、场所管理主体的限制复工措施的影响,导致企业无法正常复工的,应当认定为不可抗力事件,企业作为承租人有权主张减免相应的租金,但是减免租金的范围宜以企业实际复工时间为准。如企业未及时复工或者企业员工不能及时返工导致复工延误,应当以政府规定的复工时间或者园区、写字楼、大厦等场所管理主体规定的复工时间为准。此外,对于已经签订租赁合同,但仍在装修过程中尚未投入使用的承租人而言,受疫情影响,办公场所装修项目工作客观上无法按期完成,由于装修期间一般属于出租人承诺的免租期,承租人可以依据不可抗力因素主张相应延长装修期间即免租期间。
       3.餐饮娱乐、休闲消费等商业场所
       同企业办公用房所涉租金相同,此类房屋所涉租金可结合实际情况运用不可抗力主张租金减免,通过公平原则使得合同履行风险在出承租双方间能够得以合理分配。因防控疫情的需要,各地政府相继采取关停或限制餐饮、影院、洗浴、酒吧等人员密集场所营业,上述承租主体因无法实际开展经营活动,经营收入基本等同于零,甚至需要承担原材料、产品采购的成本亏损。由于受到疫情及政府行政措施的限制,对租赁双方造成一定期间内的履行障碍,承租人基于租赁合同承租并使用商业场所的目的阶段性落空,构成不可抗力事件,承租人可主张减免停业期间的相应租金。
       4.工厂、车间等生产经营场所
       此类房屋所涉租金的减免问题,应根据不同类型的经营范围加以区分。第一,对于生产口罩、消毒用具等防控疫情必需品的企业来说,此次疫情并没有影响其所租房屋的实际使用,甚至是刺激了其经济发展,因此针对此类房屋所涉租金不应减免。第二,对于非上述特殊产业的工厂、车间来说,因其受政府延长假期、推迟复工时间以及限制人员流动等措施的影响,致使企业未能在生产经营场所实际从事生产、经营活动的,承租人有权依据不可抗力规定主张该段期间的租金减免。
       5.住宅用房
       此类房屋所涉租金的减免问题,应结合承租人未入住房屋的客观因素加以分析。第一,若仅仅是承租人担心感染病毒、不愿入住,据此致使所涉房屋闲置的,承租人应依约向出租人支付租金,其无权要求租金的减免。第二,若非疫区承租人是应出租人要求不得入住的,出租人应当主动减免对应租金,否则承租人有权主张解除合同或要求出租人承担减少租金、顺延租期等违约责任。第三,因疫情防控需要,根据政府出台的限行政策或社区、物业的禁入要求等一系列非因承租人原因致使所租房屋无法实际入住的,承租人可以根据公平原则向出租人主张相应租金的减免,以合理分担疫情所带来的损害。需注意的是,若承租人仅仅被要求进出需登记、测温等不至于被禁止进入所租房屋的,其无权向出租人主张租金的减免。
 
问题三:承租人实现租金减免的方式有哪些?

       答:第一,若当事人就租金减免的方式有约定的应依照约定履行。例如,出租方将预售的租金予以部分或全部退还、承租方不交或少交即将产生的租金、出租房通过延长租期的方式变相减免租金等。
       第二,当事人就租金减免的方式没有约定或难以形成一致意见的,承租人应按照之前房屋租赁合同的约定及时足额支付租金,不可擅自直接拒绝支付或单方发出请求减免通知函后拒绝支付,否则可能将面临出租人以承租人违约为由而主张解除合同、要求其承担违约责任等法律风险。
       第三,如双方无法通过协商解决,承租人可以向法院提起诉讼,双方约定仲裁机构的,可以向仲裁机构提起仲裁。虽然我们不能用“道德绑架”要求他人背负不应由其承担的责任,但是当权利义务失衡时,承租人亦应当以法律之武器坚定捍卫自己的合法权益。
 
问题四:承租人主张减免租金应注意什么?

       答:1.证据的收集和保存
根据法律有关举证责任分配的相关规定,承租人如若主张减免租金,就应当证明受疫情影响导致合同暂时无法履行,合同目的阶段性落空否则将承担举证不能带来的不利法律后果,因此,承租人应妥善收集并保存诸如地方政府出台的停工停产文件及政策、被隔离或治疗人员的医学证明等证据材料。

       2.履行通知义务并尽力减少损失
       根据《合同法》第一百一十八条、第一百一十九条的规定,承租人因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知出租人,并应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。也就是说,承租人除应收集相应的证据外,还应对不能正常使用房屋的客观情况及时通知出租人,并申请减免相应租金,同时承租人应积极履行合同义务,尤其是避免单方拒绝支付租金,造成违约。
 
问题五:承租人能否以疫情为由主张解除租赁合同?

       答:承租人能否以疫情原因解除合同,主要需考虑相应合同目的能否实现。
       第一,若所涉房屋系出租人为特定期间短暂盈利(如集会、聚会等)而租赁,因疫情防控需要该房屋无法实际投入使用或客流量几乎为零的,该租赁合同目的无法实现,此时承租人有权向出租人主张解除合同。
       第二,若所涉房屋系长期租赁合同项下的标的,则不应因阶段性合同目的的无法实现而主张整个合同的解除,当事人可以通过减免租金、延长租期的方式合理分担因疫情带来的损害。
   

附件一:
租金减免申请书(国有资产类企业用房)
致:                  公司
        自    年    月    日与贵司签订《      租赁合同》(编号:        )以来,我司一直认真履行合同义务,按时、按约支付租金,双方始终保持良好的合作关系。
我司为积极抗击此次新型冠状病毒引起的肺炎疫情,认真贯彻落实国家及政府提出的停产、停工计划,积极配合贵司工作,采取停业歇业等措施做好疫情防控工作,于2020年     月     日才得以复工,所租贵司位于                        的房屋在停工期间未能实际投入使用。
       根据国务院及江苏省政府出台的政策及文件,此次肺炎疫情在法律性质上属于不可抗力。结合《合同法》第一百一十七条的规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任;同时结合江苏省政府印发的《关于支持中小企业缓解新型冠状病毒肺炎疫情影响保持平稳健康发展的政策措施》的精神,鼓励各类园区、小微企业双创基地、科技企业孵化器等载体带头减免承租的中小微企业房租,且对带头减免租金的载体优先给予政策支持和适度财政补贴。我司诚恳向贵司提出如下申请:
免收2月份租金,减半收取3-4月份租金。
       我司承诺继续严格全面履行协议内容,我司期待贵司的理解与支持,愿与贵司同舟共济、攻克难关。
顺颂商祺!
 
                                    申请单位:                  
    日期:     年     月      日
 
 
附件二:

租金减免申请书(其他类)
致:                  公司

           年    月    日与贵司签订《      租赁合同》(编号:        )以来,我司一直认真履行合同义务,按时、按约支付租金,双方始终保持良好的合作关系。
       我司为积极抗击此次新型冠状病毒引起的肺炎疫情,认真贯彻落实国家及政府提出的停产、停工计划,积极配合贵司工作,采取停业歇业等措施做好疫情防控工作,于2020年     月     日才得以复工,所租贵司位于                        的房屋在停工期间未能实际投入使用。
根据国务院及江苏省政府出台的政策及文件,此次肺炎疫情在法律性质上属于不可抗力。结合《合同法》第一百一十七条的规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。我司诚恳向贵司提出如下申请:
1.恳请贵司能够免收XX年X月X日-XX年X月XX日租金(或退回XX年X月X日-XX年X月XX日租金);
2.由于目前疫情结束时间尚不能确定,为避免并减少贵我双方损失进一步扩大,恳请贵我双方应积极沟通,就疫情结束前租金支付事宜,签订补充协议确定。

       我司承诺继续严格全面履行协议内容,我司期待贵司的理解与支持,愿与贵司同舟共济、攻克难关。
顺颂商祺!
 
                                           申请单位:                  
                                           日期:     年     月  

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